De acordo com o especialista Alex Nabuco dos Santos, a entrada de investidores estrangeiros no mercado imobiliário brasileiro está em plena expansão e requer atenção especial ao regime tributário que rege essas transações. Se você atua na assessoria, estruturação ou intermediação de investimentos internacionais, compreender os impactos fiscais da compra de imóveis por estrangeiros é essencial para assegurar conformidade legal, eficiência financeira e competitividade global. Continue a leitura e entenda como o ambiente regulatório brasileiro está se ajustando à internacionalização dos ativos imobiliários.
O panorama da internacionalização do mercado imobiliário
O Brasil desponta como um destino atrativo para estrangeiros que buscam rentabilidade e segurança patrimonial em ativos reais. O câmbio favorável, a valorização dos imóveis urbanos e o crescimento do turismo de experiência são fatores que impulsionam esse movimento.
Como destaca o empresário Alex Nabuco dos Santos, o país oferece oportunidades únicas, especialmente em segmentos como imóveis de luxo, empreendimentos turísticos e propriedades rurais. No entanto, a ausência de familiaridade dos investidores com o sistema tributário nacional exige planejamento técnico rigoroso. A estrutura tributária brasileira, composta por tributos federais, estaduais e municipais, requer leitura estratégica para evitar bitributação e assegurar que o retorno financeiro líquido seja compatível com o potencial do ativo.
A tributação sobre a aquisição e a posse de imóveis
Em conformidade com a legislação vigente, a compra de imóveis no Brasil por estrangeiros segue as mesmas regras aplicáveis a brasileiros, com a incidência de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) sobre a transferência da propriedade. Além disso, há obrigações acessórias relacionadas ao registro no cartório e à declaração de investimento estrangeiro junto ao Banco Central.
Conforme o especialista Alex Nabuco dos Santos, a diferença está na etapa de repatriação de lucros e na tributação sobre ganhos de capital. Estrangeiros que vendem imóveis no Brasil estão sujeitos à retenção do Imposto de Renda sobre o ganho obtido, conforme alíquotas progressivas definidas pela Receita Federal. Essa regra se aplica tanto a pessoas físicas quanto jurídicas não residentes, e seu correto enquadramento depende da origem do capital e da estrutura societária utilizada para a aquisição.
Estruturação de investimentos e planejamento fiscal internacional
Sob outra perspectiva, o investidor estrangeiro pode optar por diferentes modalidades de entrada no mercado brasileiro: compra direta como pessoa física, constituição de empresa nacional ou criação de veículo de investimento (SPV). Cada formato traz implicações tributárias e operacionais distintas.
Como elucida o empresário Alex Nabuco dos Santos, estruturas corporativas bem planejadas reduzem riscos e permitem maior eficiência fiscal. Em operações mais sofisticadas, a constituição de holdings locais ou o uso de fundos de investimento imobiliário (FIIs) podem otimizar a tributação sobre renda e ganhos de capital. Entretanto, a escolha inadequada da estrutura pode gerar contingências fiscais e comprometer a rentabilidade líquida, sobretudo em transações de grande porte ou de caráter institucional.
O papel dos tratados internacionais de dupla tributação
Em paralelo, os tratados internacionais de dupla tributação desempenham papel decisivo na atratividade do Brasil como destino de capital estrangeiro. Eles evitam que o mesmo rendimento seja tributado tanto no país de origem do investidor quanto no de destino do investimento.
Como expõe o especialista Alex Nabuco dos Santos, o Brasil mantém acordos com diversos países europeus, asiáticos e latino-americanos, o que garante maior previsibilidade jurídica e competitividade fiscal. A aplicação desses tratados, contudo, requer interpretação técnica e documentação adequada, pois cada caso depende da comprovação da residência fiscal e da natureza do investimento. O desconhecimento dessas regras pode resultar em recolhimentos indevidos ou em dificuldades de repatriação de recursos.
A relevância da conformidade e da transparência reguladora
Sob o prisma da governança internacional, a transparência fiscal e o cumprimento das normas de compliance ganharam relevância sem precedentes. Órgãos como o Banco Central e a Receita Federal intensificaram o monitoramento de capitais estrangeiros, exigindo declarações detalhadas e atualizações periódicas.
Em suma, como reforça o empresário Alex Nabuco dos Santos, a conformidade não deve ser vista como mera obrigação legal, mas como estratégia de proteção patrimonial. Manter registros atualizados, declarar corretamente os investimentos e seguir as normas de câmbio e registro internacional fortalecem a imagem do investidor e garantem segurança jurídica. Além disso, o alinhamento com as práticas globais de compliance facilita a integração de capital estrangeiro e amplia o acesso a financiamentos internacionais.
Autor: Freaka Silva
